Les assurances de copropriété sont régies par le Code civil du Québec par l’article 1074.
Concernant les assurances, selon les nouveaux articles du Code civil, le Syndicat doit assurer tant les parties communes que les parties privatives sauf les améliorations dans les parties privatives. On avait jusqu’au 13 juin 2020 pour constituer une description de la situation (cela a été fait et les formulaires ont été envoyés aux copropriétaires). Ceci est dans le but de départager qui va payer pour quoi (les assurances des copropriétaires et celle du syndicat) l’article 1074.2 est venu changer la responsabilité du copropriétaire. La police d’assurance du syndicat ne couvre pas les dégâts d’eau et il n’y a pas de franchise. Cela n’empêche pas la responsabilité d’un copropriétaire négligent mais le syndicat doit le prouver. Nous avons une assurance de 1erligne, donc s’il y a un sinistre, c’est l’assurance du syndicat qui devra couvrir les dégâts (sauf pour les améliorations). Nous pouvons avoir des informations en allant sur le site du Bureau des assurances du Canada (BAC). Pour les travaux d’urgence, le syndicat doit pouvoir entrer dans les condos.
Voici quelques explications :
1074.1. Lorsque survient un sinistre mettant en jeu la garantie prévue par un contrat d’assurance de biens souscrit par le syndicat et que celui-ci décide de ne pas se prévaloir de cette assurance, il doit avec diligence voir à la réparation des dommages causés aux biens assurés.
Le syndicat qui ne se prévaut pas d’une assurance ne peut poursuivre les personnes suivantes pour les dommages pour lesquels, autrement, il aurait été indemnisé par cette assurance :
- Un copropriétaire;
- Une personne qui fait partie de la maison d’un copropriétaire;
- Une personne à l’égard de laquelle le syndicat est tenu de souscrire une assurance en couvrant la responsabilité.
Commentaire de Condolegal.com
«L’article 1074.1 a été introduit au Code civil du Québec en juin 2018 par le projet de loi 141. Cet article prévoit qu’advenant la décision du syndicat de copropriétaires de ne pas se prévaloir de son assurance sur l’immeuble, lors d’un sinistre, celui-ci a l’obligation de voir à la réparation de façon diligente.
De plus, si le syndicat ne se prévaut pas de son assurance, il ne peut poursuivre un copropriétaire (ou une personne faisant partie de sa »maison») ni une personne à l’égard de laquelle il est tenu de souscrire une assurance responsabilité civile, pour les dommages pour lesquels il aurait autrement été indemnisé par son assurance. »
1074.2. Les sommes engagées par le syndicat pour le paiement des franchises et la réparation du préjudice occasionné aux biens dans lesquels celui-ci a un intérêt assurable ne peuvent être recouvrées des copropriétaires autrement que leur contribution aux charges communes, sous réserve des dommages-intérêts qu’il peut obtenir du copropriétaire tenu de réparer le préjudice causé par sa faute et, dans les cas prévus au présent code, le préjudice causé par le fait ou la faute d’une autre personne ou par le fait des biens qu’il a sous sa garde.
Est réputée non écrite toute stipulation qui déroge aux dispositions du premier alinéa.
Commentaires de Condolegal.com
L’article 1074.2 a été introduit au Code civil du Québec en juin 2018 par le projet de loi 141. Cet article précise que le montant des franchises d’assurance et les sommes engagées pour la réparation du préjudice aux biens subis – non couverts par le contrat d’assurance – et pour lesquels il a un intérêt assurable, sont des charges communes.
Chaque copropriétaire y contribue donc, en fonction de la valeur relative de sa fraction, conformément à l’article 1064 (sauf quant aux parties communes à usage restreint).
Un recours du syndicat contre le copropriétaire fautif se limite donc aux dommages-intérêts causés par sa faute.
Cette disposition est décrétée d’ordre public, de sorte que toute stipulation à l’effet contraire, dans la déclaration de copropriété, est réputée non-écrite. Cet ajout est entré en vigueur, le 13 décembre 2018.
Par l’adoption du Projet de Loi 41, le législateur québécois a amendé l’article 1074.2 pour ne pas limiter la responsabilité d’un copropriétaire à sa faute, mais y ajouter une responsabilité pour le préjudice causé par le fait ou la faute d’une autre personne, ainsi que par le fait des biens que le copropriétaire a sous sa garde.
1074.3. Lorsque des assurances contre les mêmes risques et couvrant les mêmes biens ont été souscrites séparément par le syndicat et un copropriétaire, celles souscrites par le syndicat constituent des assurances en première ligne.
Commentaires de Condolegal.com
L’article 1074.3 a été introduit au Code civil du Québec en juin 2018 par le projet de loi 141. Cet article vient préciser le fait qu’advenant le cas où l’assurance du syndicat et celle d’un copropriétaire coexistent, celle souscrite par le syndicat constitue l’assurance en première ligne, c’est-à-dire l’assurance qui couvre le sinistre, avant celle souscrite par le copropriétaire.
Cette précision s’est avérée nécessaire afin d’éviter les conflits entre experts d’assurance et des retards dans les versements de l’indemnité, afin de procéder aux réparations.
Référence : Code civil du Québec – articles liés à la copropriété | CondoLegal